LOKASI – LOKASI – LOKASI

LOKASI – LOKASI – LOKASI

KIAT BAGAIMANA MENDAPATKAN LOKASI USAHA YANG STRATEGIS DAN MENGUNTUNGKAN UNTUK USAHA DAN INVESTASI ANDA.

Lahan / tempat usaha nampaknya telah menjadi kepentingan banyak pihak dimana para wirausaha melakukan pencarian tempat usaha yang tepat untuk memulai bisnis / usahanya sedangkan para pengembang dan/atau pemerintah sibuk untuk membangun tempat komersial untuk usaha dan bisnis yang sesuai dengan permintaan para wirausaha.

Namun demikian masih banyak wirausaha mikro dan umkm yang masih belum mengetahui dan juga mendapat kesempatan yang baik dalam mendapatkan tempat usaha yang cocok dan layak.  Sehingga banyak pewirausaha yang gagal ataupun tidak optimal dalam memulai / megembangkan usahanya karena mendapatkan tempat/lahan lokasi yang cocok. Bahkan dalam usaha ritel, 3 syarat keberhasilan dalam pengembangan usahanya adalah LOKASi – LOKASI – LOKASI.

PENENTUAN LOKASI / LAHAN USAHA TERKAIT PADA JENIS USAHA

Lokasi / tempat usaha adalah hal yang penting dalam pengelolaan ataupun pengembangan usaha, dimana hal ini terkait pada hampir semua fungsi manajemen seperti pemasaran, operasional, pneyediaan barang dan jasa juga aspek sumber daya manusia. Dalam konteks Usaha Kecil dan Menengah, aspek penentuan lokasi usaha menjadi sangat vital dimana hal ini terkait kepada proses kegiatan produksi dan pemasaran produk usaha.

Dalam usaha ritel khususnya, penentuan lokasi usaha ditentukan mengikuti lokasi / wilayah dimana pangsa pasar konsumen langsung / pengguna (end-user) yang dituju paling banyak tersedia, yang bisa disebut cakupan area perdagangan (catchment area / trade area mapping).

Sedangkan untuk industri manufaktur, penentuan lokasi lebih banyak ditentukan oleh wilayah dimana tersedia material / bahan baku dan sumber daya manusia yang melimpah dan memiliki harga murah, sehingga dapat menekan biaya operasional dan produksi. Pola penentuan lokasi usaha ini menjadi penting karena secara tidak langsung berpengaruh kepada biaya dan investasi modal usahanya dimasa mendatang pada kedua jenis industri tersebut.

Selain dari jenis usaha, karakteristik dari produk yang dipasarkan juga menjadi pertimbangan dimana letak lokasi / lahan usaha yang cocok akan dikembangkan. Sehingga dengan disiplin sistimatika ini, para wirausaha dan umkm dapat menentukan tempat yang spesifik dan tepat untuk memulai usahanya.

Sebagai contoh, usaha dengan produk yang memiliki karakter high buying impulse (seperti asesoris, snacks & confectionary) cenderung membutuhkan tempat yang memiliki lalu lintas trafik orang yang tinggi (high traffic spots) yang mana dapat memperbesar peluang terjadinya transaksi pembelian.

Berbeda dengan jenis high buying impulse, untuk produk dengan karakteristik durable dan destination yang pada umumnya merupakan produk yang tergolong kategori kebutuhan secondary / tertiary, cenderung tidak memerlukan tempat dengan lalu lintas trafik tinggi karena setiap pembeli yang bertransaksi memang telah memiliki rencana sebelumnya (memiliki motif dan niat yang kuat untuk membeli).

Untuk kareteristik durable dan destination product lebih membutuhkan tempat yang nyaman dan luas serta tenang, sehingga pembeli dapat dengan tenang memilih dan mempertimbangkan produk mana yang akan dibeli.

DEMOGRAFI & CATCHMENT AREA DALAM RETAIL BUSINESS

Penentuan lokasi retail pada dasarnya melalui pross yang sistimatis yang dimulai dari penilaian umum terhadap area geografis yang diikuti oleh penilaian yang spesifik terhadap karakteristik dari area perdagangan ritel. Proses penilaiannya adalah sbb :

  1. Penentuan target segmen market – Tentukan area yang memiliki populasi target market dari produk ritel Anda
  2. Seleksi area yang memiliki potensi pasar paling optimal untuk usaha ritel Anda
  3. Evaluasi faktor pendukung yang dapat memberikan keuntungan bagi perusahaan yang ada di area paling optimal tersebut.

Selain dari pada itu, hal yang juga sangat penting dilakukan dalam proses penentuan lokasi usaha ritel adalah analisa catchment area yang merupakan analisa terhadap area geografis yang memiliki jumlah penduduk yang sesuai dengan target market. Hal ini menunjukan pula indikasi adanya demand untuk produk Anda di area tersebut yang dapat mempengaruhi omset dan keuntungan perusahaan.

Pada umumnya, Catchment Area dibagi menjadi 3 kategori yaitu Primary Area, Secondary Area dan Tertiary Area, yang ditentukan oleh jarak dan/atau waktu tempuh berkendaraan dari lokasi tempat tinggal konsumen target market Anda menuju tempat usaha Anda. Pembagian kategori Catchment Area adalah sebagai berikut :

Primary Catchment

Barjarak radius 1km – 5km dari lokasi usaha Anda dan/atau maksimum 30 menit berkendaraan. Pada umumnya konsumen yang datang dari wilayah ini menuju ke toko/outlet/resto/café mencapai 50% – 80% dari total konsumen Anda.

Secondary Catchment

Barjarak radius 5km – 10km dari lokasi usaha Anda dan/atau maksimum 30 – 45 menit berkendaraan. Pada umumnya konsumen yang datang dari wilayah ini menuju ke toko/outlet/resto/café mencapai 15% – 25% dari total konsumen Anda.

Tertiary Catchment

Barjarak radius 10km – 15km dari lokasi usaha Anda dan/atau maksimum 60 menit berkendaraan. Pada umumnya konsumen yang datang dari wilayah ini menuju ke toko/outlet/resto/café mencapai 15% – 25% dari total konsumen Anda.

KRITERIA LAHAN YANG BAIK DAN MENGUNTUNGKAN

Dalam menentukan lokasi / lahan usaha yang baik dan menguntungkan, seyogyanya Anda memiliki criteria yang dapat membantu Anda dalam mengevaluasi setiap pilihan tempat usaha Anda.  Berikut adalah kriteria penentuan lahan yang baik dan menguntungkan yang biasa disebut kriteria lahan SUPER, seperti berikut ini ;

STRATEGIS

Lahan yang strategis adalah lahan yang Dapat diakses mudah dari segala penjuru tempat dimana target market berdomisili / beraktifitas serta banyak dilalui kendaraan dan alat transportasi umum. Hal ini menjadi sangat penting bagi usaha yang memiliki produk dengan karakteristik high buying impulse karena jumlah lalu lintas kendaraan yang hiilir mudik menjadi tolok ukur dari penentuan rasio probabilitas transaksi pembeliannya. Pastikan Anda memiliki jumlah / volume lalu lintas orang dan kendaraan yang cukup dan sesuai dengan harapan minimum probabilitas transaksi yang ada harapkan yang sesuai dengan studi kelayakan Anda.

UNGGULAN

Keunggulan suatu lahan usaha dapat dinilai dan dievaluasi dari kondisi fisik, infrastruktur dan fasilitas lahan yang cukup baik dan lengkap seperti :

  • Bebas banjir, Kelas dan kualitas jalan, kondisi lahan / tanah,
  • Fasilitas umum yang lengkap spt : sumber energi / tenaga listrik, saluran air bersih dan air kotor, gas, dsb
  • Faktor pendukung usaha yang lengkap spt : Sentra Industri, Pusat Bisnis & Perkantoran, Sekolah, Rumah Sakit, Kantor Polisi, Unit DamKar, Kantor Pemda, dsb.

Keunggulan dari suatu lahan usaha sangatlah penting karena aspek kondisi fisik lahan, dan fasiltas serta infrastruktur pendukung yang tersedia di sekitar lahan usaha kita dapat menjadi pendukung kegiatan operasional dan juga menjamin keberlangsungan usaha Anda dalam jangka panjang.

POTENSIAL

Lahan yang potensial adalah lahan yang memiliki ketersediaan jumlah target market yang cukup banyak (kuantitas) dan berdaya beli tinggi (kualitas) sesuai dengan segmen target market serta perhitungan feasibility study. Jumlah populasi target market yang tersedia dalam suatu wilayah perdagangan (catchment/trade area) menjadi penentu awal bagi setiap wirausaha dalam menentukan dimana mereka akan memulai usahanya.

Studi kelayakan dan riset pasar tentang usaha Anda mewajibkan untuk membuat analisa tentang profil demografis dan seberapa besarpopulasi profil target market usaha Anda tersedia dalam wilayah tersebut, yang biasa disebut analisa demografis. Ini merupakan langkah awal yang harus dilakukan oleh para wirausaha sebelum Anda memulai usaha. Hasil study ini akan menjadi informasi rencana pengembangan bisnis untuk jangka waktu menengah dan juga jangka panjang dan penentu utama keberhasilan usaha Anda.

EKONOMIS

Nilai ekonomis dari suatu lahan sangat erat terkait kepada seberapa baik nilai investasi aset lahan / tempat usaha yang diinginkan , yang dapat dinilai dan diprediksi guna membantu profitabilitas usaha Anda. Nilai investasi lahan usaha (lahan komersial) akan terus berkembang jika usaha yang menempati lahan tersebut dapat berkembang baik. Fakta ini menyimpulkan bahwa lahan usaha yang ekonomis adalah lahan yang memiliki nilai strategis, keunggulan fisik lahan dan potensi bisnis didalamnya.

Dengan kata lain, jika Anda telah berhasil menentukan 3 kriteria diawal (S-U-P) maka nilai ekonomis sangatlah mudah ditentukan dan didapat untuk lahan usaha yang Anda inginkan.

Selain nilai investasi aset lahan usaha, nilai ekonomis lahan usaha juga ditentukan oleh berapa nilai biaya kepemilikan (beli) / penggunaan lahan (sewa) dibanding dengan total omset usaha Anda. Salah satu metode penghitungan yang bisa digunakan seperti perbandingan rasio nilai omset per meter persegi (sales productivity/m2) dengan nilai sewa per meter persegi (rental / m2) jika lahan usaha sewa, atau dengan nilai cicilan kepemilikan lahan /m2 (installment/m2) untuk lahan yang dibeli secara cicilan.

RETURN ON INVESTMENT (ROI)

Setelah Anda menentukan nilai ekonomis lahan usaha Anda, sebenarnya Anda telah hamper menuntaskan penentuan lahan dimana Anda akan memulai usaha Anda. Namun alangkah sempurnanya jika Anda dapat pula menentukan nilai return on investment terhadap lahan usaha Anda.

Upaya ini akan memberikan pandangan bagi Anda apakah sebaiknya Anda menyewa lahan usaha Anda tersebut atau sekaligus membelinya sebagai langkah investasi di bidang property, sehingga Anda akan mendapat keuntungan ganda (double benefit), profit dari usaha Anda dan kenaikan nilai aset lahan usaha Anda.

Jika Anda yakin dengan profitabilitas usaha Anda dan juga kelayakan dari lahan usaha Anda, sudah sepantasnya dipetimbangkan untuk mengakuisisi lahan tersebut menjadi milik Anda sendiri.

Banyak skema penyewaan dan kepemilikan lahan usaha yang ditawarkan, terutama oleh pengembang (developer) lahan komersial seperti pusat perbelanjaan, trade mall, shooping arcade, pujasera ataupun food court hinggan kawasan industry terpadu. Namun demikian bagi para wirausaha muda yang baru merintis usaha, disarankan untuk memulai akuisisi lahan usaha melalui mekanisme sewa dengan opsi beli lahan usaha dikawasan komersial terpadu tersebut.

Beberapa keuntungan untuk memulai usaha di kawasan perbelanjaan / bisnis terpadu adalah :

  1. Mengurangi resiko gagal menentukan lahan usaha, karena pada umumnya para pengembang sudah melakukan studi SUPER, sehingga para wirausaha hanya tinggal meminta data studi dan evaluasi ulang kriteria tersebut.
  2. Memiliki dukungan kepengelolaan lahan komersial / pusat belanja, selain perawatan gedung juga dukungan marketing dan promosi, sehingga Anda tidak perlu merawat gedung sendiri dan dapat turut serta dalam kegiatan promosi bersama. Anda dapat fokus pada pengembangan bisnis Anda.
  3. Karekteristik kawasan pusat perdagangan / perbelanjaan yang dipadu dengan hunian seperti apartmen, juga perkantoran (bisa disebut SCBD atau mixed used perperty) yang menyediakan berbagai pilihan produk dan jasa dengan one stop living, business dan shopping, sangat menguntungkan para wirausaha karena kawasan tersebut sudah memiliki captive market sendiri. Sehingga para wira usaha tdak perlu repot cari potensi pasar sendiri. Potensi pasr telah tersedia di kawasan komersial itu sendiri.

Oleh karena itu, lahan yang memiliki nilai inestasi property dengan ROI yang tinggi biasanya berada di kawasan / komplek komersial yang terintegrasi seperti tersebut diatas. Lahan usaha tersebut seyogyanya menjadi pilihan utama para wirausaha saat ini.

Demikianlah kiat kiat mendapatkan lahan usaha yang baik dan menguntungan yang dimulai dengan pelajari karakter bisnis Anda dan tentukan di wilayah demografi mana usaha Anda cocok untuk dimulai. Kemudian pelajari karakteristik wilayah demografi tersebut melalui analisa demografi.

Setelah itu tentukan lahan yang tepat pada wilayah demografi dengan cara penilaian SUPER. Dan terakhir adalah mulai usaha Anda dari pemilihan tempat di kawasan komersial terpadu seperti pusat perbelanjaan, terutama ynag memiliki property hunian dan perkantoran didalamnya. Mudah mudahan bermanfaat bagi Anda semua, para wirausaha muda Indonesia. Happy Hunting.

Penulis Oleh :

Yus Rudiana Pribadi

Promotama Consulting

Konsultan Riset Bisnis, Marketing dan Promosi

Praktisi Marketing Komunikasi Property.