Dalam menentukan lokasi usaha yang baik dan menguntungkan, seyogyanya Anda memiliki kriteria yang dapat membantu Anda dalam mengevaluasi setiap pilihan tempat usaha Anda.
Berikut adalah kriteria penentuan lokasi usaha yang baik dan menguntungkan.
STRATEGIS
Lokasi yang strategis adalah lahan yang Dapat diakses mudah dari segala penjuru tempat dimana target market berdomisili atau beraktifitas serta banyak dilalui kendaraan dan alat transportasi umum. Hal ini menjadi sangat penting bagi usaha yang memiliki produk dengan karakteristik high buying impulse karena jumlah lalu lintas kendaraan yang hilir mudik menjadi tolok ukur dari penentuan rasio probabilitas transaksi pembeliannya.
Pastikan Anda memiliki jumlah atau volume lalu lintas orang dan kendaraan yang cukup dan sesuai dengan harapan minimum probabilitas transaksi yang ada harapkan yang sesuai dengan studi kelayakan Anda.
UNGGULAN
Keunggulan suatu lokasi usaha dapat dinilai dan dievaluasi dari kondisi fisik, infrastruktur dan fasilitas lahan yang cukup baik dan lengkap seperti :
• Bebas banjir, Kelas dan kualitas jalan, kondisi lahan atau tanah,
• Fasilitas umum yang lengkap spt : sumber energi atau tenaga listrik, saluran air bersih dan air kotor, gas, dsb
• Faktor pendukung usaha yang lengkap spt : Sentra Industri, Pusat Bisnis serta Perkantoran, Sekolah, Rumah Sakit, Kantor Polisi, Unit DamKar, Kantor Pemda, dsb.
Keunggulan dari suatu lokasi usaha sangatlah penting karena aspek kondisi fisik lahan, dan fasiltas serta infrastruktur pendukung yang tersedia di sekitar lokasi usaha kita dapat menjadi pendukung kegiatan operasional dan juga menjamin keberlangsungan usaha Anda dalam jangka panjang.
POTENSIAL
Lokasi yang potensial adalah lokasi yang memiliki ketersediaan jumlah target market yang cukup banyak (kuantitas) dan berdaya beli tinggi (kualitas) sesuai dengan segmen target market serta perhitungan feasibility study.
Jumlah populasi target market yang tersedia dalam suatu wilayah perdagangan (catchment/trade area) menjadi penentu awal bagi setiap wirausaha dalam menentukan dimana mereka akan memulai usahanya.
Studi kelayakan dan riset pasar tentang usaha Anda mewajibkan untuk membuat analisa tentang profil demografis dan seberapa besar populasi profil target market usaha Anda tersedia dalam wilayah tersebut, yang biasa disebut analisa demografis. Ini merupakan langkah awal yang harus dilakukan oleh para wirausaha sebelum Anda memulai usaha. Hasil study ini akan menjadi informasi rencana pengembangan bisnis untuk jangka waktu menengah dan juga jangka panjang dan penentu utama keberhasilan usaha Anda.
EKONOMIS
Nilai ekonomis dari suatu lokasi sangat erat terkait kepada seberapa baik nilai investasi aset lahan atau tempat usaha yang diinginkan , yang dapat dinilai dan diprediksi guna membantu profitabilitas usaha Anda.
Nilai investasi lokasi usaha (lahan komersial) akan terus berkembang jika usaha yang menempati lahan tersebut dapat berkembang baik. Fakta ini menyimpulkan bahwa lokasi usaha yang ekonomis adalah lahan yang memiliki nilai strategis, keunggulan fisik lahan dan potensi bisnis didalamnya.
Dengan kata lain, jika Anda telah berhasil menentukan 3 kriteria diawal (S-U-P) maka nilai ekonomis sangatlah mudah ditentukan dan didapat untuk lokasi usaha yang Anda inginkan.
Selain nilai investasi aset usaha, nilai ekonomis lokasi usaha juga ditentukan oleh berapa nilai biaya kepemilikan (beli) atau penggunaan lahan (sewa) dibanding dengan total omset usaha Anda. Salah satu metode penghitungan yang bisa digunakan seperti perbandingan rasio nilai omset per meter persegi (sales productivity/m2) dengan nilai sewa per meter persegi (rental / m2) jika lahan usaha sewa, atau dengan nilai cicilan kepemilikan lahan /m2 (installment/m2) untuk lahan yang dibeli secara cicilan.
RETURN ON INVESTMENT (ROI)
Setelah Anda menentukan nilai ekonomis lokasi usaha Anda, sebenarnya Anda telah hamper menuntaskan penentuan lokasi dimana Anda akan memulai usaha Anda.
Namun alangkah sempurnanya jika Anda dapat pula menentukan nilai return on investment terhadap lokasi usaha Anda. Upaya ini akan memberikan pandangan bagi Anda apakah sebaiknya Anda menyewa lahan usaha Anda tersebut atau sekaligus membelinya sebagai langkah investasi di bidang property, sehingga Anda akan mendapat keuntungan ganda (double benefit), profit dari usaha Anda dan kenaikan nilai aset lokasi usaha Anda.
Jika Anda yakin dengan profitabilitas usaha Anda dan juga kelayakan dari lokasi usaha Anda, sudah sepantasnya dipetimbangkan untuk mengakuisisi lokasi tersebut menjadi milik Anda sendiri.
Banyak skema penyewaan dan kepemilikan lokasi usaha yang ditawarkan, terutama oleh pengembang (developer) lahan komersial seperti pusat perbelanjaan, trade mall, shooping arcade, pujasera ataupun food court hingga kawasan industry terpadu. Namun demikian bagi para wirausaha yang baru merintis usaha, disarankan untuk memulai lokasi lahan usaha melalui mekanisme sewa dengan opsi beli lokasi usaha dikawasan komersial terpadu.
Beberapa keuntungan untuk memulai usaha di kawasan perbelanjaan atau bisnis terpadu adalah :
1. Mengurangi resiko gagal menentukan lokasi usaha, karena pada umumnya para pengembang sudah melakukan studi SUPER, sehingga para wirausaha hanya tinggal meminta data studi dan evaluasi ulang kriteria tersebut.
2. Memiliki dukungan kepengelolaan lahan komersial atau pusat belanja, selain perawatan gedung juga dukungan marketing dan promosi, sehingga Anda tidak perlu merawat gedung sendiri dan dapat turut serta dalam kegiatan promosi bersama. Anda dapat fokus pada pengembangan bisnis Anda.
3. Karekteristik kawasan pusat perdagangan atay perbelanjaan yang dipadu dengan hunian seperti apartmen, juga perkantoran (bisa disebut SCBD atau mixed used perperty) yang menyediakan berbagai pilihan produk dan jasa dengan one stop living, business dan shopping, sangat menguntungkan para wirausaha karena kawasan tersebut sudah memiliki captive market sendiri. Sehingga para wira usaha tidsk perlu repot cari potensi pasar sendiri. Potensi pasar telah tersedia di kawasan komersial itu sendiri.
Oleh karena itu, lokasi yang memiliki nilai investasi property dengan ROI yang tinggi biasanya berada di kawasan atau komplek komersial yang terintegrasi seperti tersebut diatas. Lahan usaha tersebut seyogyanya menjadi pilihan utama para wirausaha saat ini.
Demikianlah kiat kiat mendapatkan lokasi usaha yang baik dan menguntungan yang dimulai dengan pelajari karakter bisnis Anda dan tentukan di wilayah demografi mana usaha Anda cocok untuk dimulai.
Kemudian pelajari karakteristik wilayah demografi tersebut melalui analisa demografi. Setelah itu tentukan lokasi yang tepat pada wilayah demografi dengan cara penilaian SUPER.
Yus Rudiana
Pengamat Bisnis dan Property
